房地產(chǎn)會計要怎么做帳
(相關(guān)資料圖)
在房地產(chǎn)企業(yè)上班，會計工作崗位的人員很想了解一下怎么做賬。下面是小編為你整理的房地產(chǎn)會計做帳方法，希望對你有幫助。
房地產(chǎn)會計做帳方法
一.房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理流程
先談?wù)剷嬃鞒贪?。房地產(chǎn)行業(yè)的會計流程與其他行業(yè)的會計流程大同小異。
1、關(guān)于費用的報銷。有關(guān)的業(yè)務(wù)人員簽字，部門負(fù)責(zé)人簽字，然后由會計部門的有關(guān)人員審核，最后由簽批權(quán)的負(fù)責(zé)人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。
2、房地產(chǎn)行業(yè)一般情況同上。只是在出包工程時支付工程款，有的企業(yè)由會計部會同工程部按定額或形象進(jìn)度測算工程進(jìn)度并以此支付工程款，有的企業(yè)只由工程部測算工程進(jìn)度，有關(guān)人員簽字后支付工程款。實際上就是會計的《建筑會同》采用完工百分比法確定收入。
3、出納只做與貨幣收支有關(guān)的記賬憑證，并據(jù)此核對現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬。
4、由會計部有關(guān)人員進(jìn)行會計記賬憑證審核。
5、由會計部有關(guān)人員進(jìn)行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。
6、由會計部有關(guān)人員制作轉(zhuǎn)賬憑證。由會計部有關(guān)人員審核，再記賬。
7、填制會計報表、稅表。
再談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)會計科目的設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)的會計科目與一般的制造業(yè)的會計科目基本相同。一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是：
工業(yè)企業(yè)一般不使用：預(yù)收賬款、預(yù)付賬款。而房地產(chǎn)行業(yè)使用這兩個科目。工業(yè)的“生產(chǎn)成本”，房地產(chǎn)行業(yè)改為：“開發(fā)成本”，它下面設(shè)6個二級科目，分別是：
1.土地出讓及拆遷安置補償費
2.前期工程費、
3.基礎(chǔ)設(shè)施工程費、
4.建筑安裝工程費、
5配套設(shè)施工程費、
6.開發(fā)間接費。
一般房地產(chǎn)行業(yè)按項目、開發(fā)期設(shè)置三級科目。(必須說明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費用的依據(jù)。但是，由于實際工作中，由于有關(guān)人員、收費等是打包的形式，按上述方法分?jǐn)傒^難，再加上同期開發(fā)的樓盤基本相同，可以采用按項目、開發(fā)期核算成本)。工業(yè)企業(yè)的“庫存商品”改為“開發(fā)產(chǎn)品”;“制造費用”改為“開發(fā)間接費用”。
二.再談?wù)動嘘P(guān)稅費情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品周期較長，一般的按會計準(zhǔn)則要求確認(rèn)收入時間會較長，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關(guān)的稅法規(guī)定，按企業(yè)收取的預(yù)收款為稅基計算繳納營業(yè)稅及附加稅。也就是說，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)銷售期房的時候，就開始交稅。并且按一定的比例預(yù)交企業(yè)所得稅、土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)該繳納土地使用稅。當(dāng)工程開發(fā)完畢后，要匯算清繳土地增值稅。
房地產(chǎn)會計核算流程
開發(fā)環(huán)節(jié)，銷售環(huán)節(jié)，清算環(huán)節(jié)
先講開發(fā)環(huán)節(jié)
講到開發(fā)，先得有土地
就像生產(chǎn)汽車，你得先有鋼材
所以首先要有地
也就是所謂的購地
環(huán)節(jié)
一般現(xiàn)在房地產(chǎn)商買地都是要經(jīng)過國土交易中心網(wǎng)上競拍，或者現(xiàn)場競標(biāo)。
我說的細(xì)點，因為業(yè)務(wù)知識點就含在里面
一般房地產(chǎn)商會看到國土資源交易網(wǎng)或者類似網(wǎng)站發(fā)布賣地消息，上面會有土地的拍賣價格，但是這個并不是我們做賬的土地價格
我們做賬的土地價格是最終的成交價
還有和政府簽訂的購地合同中相關(guān)的印花稅，契稅，一并作為土地成本入賬
這個時候的會計科目是：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費
貸：銀行存款
經(jīng)過激烈的競爭，和政府簽訂的購地協(xié)議合同，地有了，
也就是房地產(chǎn)最重要的核心原材料有了，那是不是要對這塊原材料內(nèi)在的質(zhì)量好壞進(jìn)行甄別呢?
土地外在的一些優(yōu)點如地段，周圍市政配套設(shè)施這里不講，因為這些都是大家可以看得到的
我所說的內(nèi)在質(zhì)量就是土地的地質(zhì)，地基基礎(chǔ)，
地質(zhì)好不好，以后蓋房子地基穩(wěn)不穩(wěn)固，買完地皮以后肯定要第一件去做的事。
這也就進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的第二步了
前期工程費
承前啟后，前就是為建造房子做準(zhǔn)備工作，后就是買完地就必須要做的工作
雖然財務(wù)不做工程上的事情，但是財務(wù)必須要懂得工程部這時候為做這些工作拿來的報銷發(fā)票怎么去處理
要不然還真以為一步到位，直接都計入到建安工程費里面了
所以勘探地質(zhì)，地質(zhì)勘察費，文物勘察費，地基勘察費， 水文勘察費，沉降觀測費，日照測試費， 環(huán)境評估費，交通影響分析費，基礎(chǔ)樁應(yīng)變費
這些都要進(jìn)入前期工程費
具體分錄：借：開發(fā)成本-前期工程費
貸：銀行存款/現(xiàn)金
我這里說到開發(fā)成本-前期工程費，二級科目
如果你要做的詳細(xì)的話，三級科目根據(jù)本單位的需要自己設(shè)置
做完這些對土地的內(nèi)在因素工作，確定土地蓋房沒問題。接下來就要考慮房子怎么蓋的問題。
也就是規(guī)劃，設(shè)計
到這個時候項目的整體效果圖就會出來，
還有施工圖設(shè)計，景觀設(shè)計，給排水設(shè)計等這些都是規(guī)劃設(shè)計費
具體分錄：
借：開發(fā)成本-前期工程費- 規(guī)劃設(shè)計費
貸：銀行存款/現(xiàn)金
效果圖出來以后就要準(zhǔn)備施工，施工之前你就要去辦各種證
項目報建費， 施工許可證費，人防報建費
招標(biāo)代理費
具體分錄：
借：開發(fā)成本-前期工程費- 行政規(guī)費及規(guī)劃報建費 貸：銀行存款/現(xiàn)金
報建程序結(jié)束了，你就要招標(biāo)，把工程發(fā)包出去
這個時候會計科目：借：開發(fā)成本-前期工程費-招標(biāo)費
貸：銀行存款/現(xiàn)金
工程招標(biāo)完畢了，施工隊要進(jìn)來了，一般前期的工地的最原始還是的道路、水、電是開發(fā)商自己做的，也就是通俗的說三通一平，通路，通電，通水，路平
要不然施工隊做不了事啊，三通一平開發(fā)商自己做的好處是可以根據(jù)總規(guī)劃圖設(shè)計最合理的位置放置三通一平
這個時候會計分錄：
借：開發(fā)成本-前期工程費-三通一平費 貸：銀行存款/現(xiàn)金
還有必要的臨時性的開發(fā)商管理人員的辦公場所，設(shè)施
肯定要這個時候蓋好，
就是臨時設(shè)施
這個時候會計科目：借：開發(fā)成本-前期工程費-臨時設(shè)施費 貸：銀行存款/現(xiàn)金
這些都做完了，也就是購地，前期工作都做好了
真正的建房子開始了!
這些都是安裝工程
會計分錄
借：開發(fā)成本-建安工程費-安裝工程費 貸：銀行存款
蓋房子的`那些事
首先當(dāng)然是地基了
地基打好了，就要做地下室，架空層
這些都是算到基礎(chǔ)工程
會計科目：借
借：開發(fā)成本-建安工程費-基礎(chǔ)工程
貸：銀行存款
然后是房子從第一層往上蓋
正式進(jìn)入主體工程
也就是經(jīng)常工地上看到綠色的防塵網(wǎng)里面的建筑物
這個時候會計科目：
借：開發(fā)成本-建安工程費-主體工程
貸：銀行存款
一般基礎(chǔ)和主體工程也可以放一起的
嚴(yán)格上來說要分開
具體看你的公司要求去
好了，可以看到你的房子一直到封頂，都是這個分錄
房子封頂了，接下來就是正式進(jìn)入安裝工程
你可以想象你家的防盜門，電梯，消防安裝，火災(zāi)報警系統(tǒng)
日常經(jīng)常接觸的東西在這個時候安裝到建筑物里面
還有樓梯的扶手，鋁合金窗，水暖氣電管線安裝，空調(diào)及通風(fēng)工程，消防安裝工程，火災(zāi)報警工程，電梯工程， 公共部位裝修， 避雷接地工程，停車設(shè)備及安裝工程，其他安裝工程費
建安工程費的基礎(chǔ)工程和主體工程一樣的
都是施工企業(yè)給你開的
房地產(chǎn)工程到這一步了
一般會裝修售樓部
一般是主體工程達(dá)到總體的一定比率就能去房管局辦理預(yù)售證
售樓部裝修時段不具體分
可以拿到地的時候就弄個售樓部
我說的是合規(guī)的情況下
可能你公司想早點回籠資金吧
所以我只是說在這個環(huán)節(jié)了必須說到售樓部的事情了
因為這里的售樓部是永久性房子的售樓部
等銷售完畢房子，售樓部就視為商品房
可租可賣
可為物業(yè)用房
所以這里的售樓部建造成本視同開發(fā)成本-建安工程費
還有種租來的房子做裝修，或者賣完房子就拆的建造成本進(jìn)入在建工程
會計科目 借：在建工程
貸：銀行存款/現(xiàn)金
裝修好了，轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)
貸：在建工程
攤銷 折舊，會計分錄 借：銷售費用-折舊費
貸：累計折舊
作為永久性房子的售樓部，它的建造、裝修都進(jìn)入開發(fā)成本，具體分錄
借：開發(fā)成本-建安工程費-售樓處裝修
貸：銀行存款/現(xiàn)金
房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)處理流程
簽定認(rèn)購書 →收定金 簽征信聲明→開定金票據(jù)
↓提供按揭所需材料明細(xì)7天(土地 在建工程解押)
簽購房買賣合同→收集核對按揭材料、收首付款→開首付票據(jù)
↓(增加監(jiān)管銀行)
辦理銀行按揭
↓
銀行審核材料(建行信貸審核→專審審批)
↓ 7天
國土局抵押放款(開貸款票據(jù)到銀行)
↓
銀行通知客戶還款
↓
銀行取件、通知客戶領(lǐng)取按揭材料
↓
辦理產(chǎn)權(quán)、代收稅費，根據(jù)面積誤差多退少補
↓
向銀行借已抵押發(fā)票辦理產(chǎn)權(quán)
標(biāo)簽： 房地產(chǎn)會計
要聞